最近和幾個(gè)園區(qū)同仁聊天，大家普遍抱怨，做園區(qū)越來越不容易了。

區(qū)位不好、財(cái)政捉襟見肘的地方，空有大片存量建設(shè)用地指標(biāo)，無奈市場(chǎng)認(rèn)可度不高，即使大把撒出招商人員，甚至一把手親自帶團(tuán)招商，一年也談不下來幾個(gè)落地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。區(qū)位好的，不差錢的地方同樣苦惱，慕名過來洽談投資的企業(yè)不少，可惜要么沒地，要么環(huán)保約束門檻太高。

可以說，幾乎所有的地方政府都盼著那些占地少、投資強(qiáng)度大、畝均納稅多、環(huán)境無污染、自主創(chuàng)新能力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，可是僧多粥少，哪來那么多好企業(yè)，偏偏又正好趕上有對(duì)外投資意愿呢？

就算運(yùn)氣好，碰到幾個(gè)這樣的好項(xiàng)目，等土地征遷占、招拍掛做好，項(xiàng)目立項(xiàng)，企業(yè)連之前交的保證金都不要，直接奔著條件更好的地方去了，尤其是生產(chǎn)性項(xiàng)目：在哪都是建廠，就看哪家政府政策好，誠意足！

招商是園區(qū)成敗的關(guān)鍵

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從改革開放以來，可以說，招商引資是每一個(gè)地方政府幾十年來矢志不移的頭等大事。畢竟，地方經(jīng)濟(jì)要增長、稅收要提高，就業(yè)要穩(wěn)定，而任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)從形成集聚到變成集群都需要很長的周期，快捷的辦法就是依靠外部投資進(jìn)行支撐。

驅(qū)動(dòng)中國改革開放帶來的經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力之一，就是區(qū)域競(jìng)爭，而招商引資，就是歷任政府赤膊上陣、拼的頭破血流的戰(zhàn)場(chǎng)。

后來，隨著城市產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)走向規(guī)范，凡項(xiàng)目必須要入園，城市對(duì)企業(yè)的爭奪就變成園區(qū)之間的廝殺，政府和企業(yè)之間的合作與博弈又增加了新的利益主體：園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營商，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也隨之而來。

做園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的，大多是從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)行過來的，造房子、配硬件能力一流，搞經(jīng)濟(jì)、玩產(chǎn)業(yè)，也未見得比之前的政府專業(yè)多少。不管怎么說，社會(huì)資本的注入帶來了硬件的提升，較之前散亂差的園區(qū)，本身是一種進(jìn)步。

但，這種進(jìn)步畢竟只是邁出了一條腿。就像人，一條腿長，一條腿短，就容易摔跤。園區(qū)也是這樣，做的高大上固然好看，但成本壓力也會(huì)驟大，如果運(yùn)營能力不足，資產(chǎn)閑置久了，園區(qū)也就荒蕪了。

而一旦這種閑置與荒蕪開始蔓延，帶來的就是城市空心化。

招商江湖中的相愛相殺

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現(xiàn)在，歷經(jīng)幾十年招商引資的磨練，政府也變得越來越專業(yè)了，對(duì)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商的要求也就隨之提高，下能蓋好房子，中能跟入園企業(yè)談判，上能講著城市戰(zhàn)略規(guī)劃頂層設(shè)計(jì)。

于是，博弈和矛盾也就隨之而來。

政府和開發(fā)商之間會(huì)相互猜疑。政府想，你是真能給我?guī)懋a(chǎn)業(yè)，還是拿產(chǎn)業(yè)做幌子來賣房子。開發(fā)商想，幫你招商沒問題，自己招不來，倒貼錢請(qǐng)專業(yè)的來招也不怕，大不了在商住配套上做平衡，關(guān)鍵是你的地能供到位嗎？等著基建做好了，標(biāo)準(zhǔn)廠房蓋好了，偏偏到了商住配套指標(biāo)拿不下來，就坑人坑大發(fā)了。

政府與入園企業(yè)也有矛盾。政府想，給你那么多好政策，地也給足，預(yù)期稅收、就業(yè)能力、投資強(qiáng)度是真的還是吹的？企業(yè)想，政策聽著是挺好，能兌現(xiàn)嗎，等投資落了地，政策給不到位，就人為刀俎我為魚肉了。

開發(fā)商與入園企業(yè)也有矛盾。開發(fā)商想，我的招商專員跟了你那么久，好話也說盡，政策也給足，答應(yīng)的也挺利索，等園區(qū)真建好了等你入駐，都沒影了，跟政府簽協(xié)議怎么辦？企業(yè)也會(huì)想，政策說的天花爛墜，你算哪根兒蔥，做的了政府的主嗎？

招商的江湖水深浪急、盤根錯(cuò)節(jié)

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所以，看起來你情我愿、你請(qǐng)我來的招商引資，因?yàn)樯婕熬揞~的資本進(jìn)出和資產(chǎn)運(yùn)營，每一方利益主體盡管有著共同訴求，但每一方也不想一招不慎成為輸家，在試探和狐疑的背后是巨大的外部交易成本。

司空見慣的景象是：政府組建了專門的項(xiàng)目服務(wù)團(tuán)隊(duì)，開發(fā)商嚴(yán)陣以待，入園企業(yè)積極熱情，經(jīng)歷了無數(shù)次談判和觥籌交錯(cuò)，最終項(xiàng)目無疾而終。

其實(shí)，招商的江湖之所以水深浪急、盤根錯(cuò)節(jié)，歸根結(jié)底出在兩個(gè)問題上，信任成本和信息成本。信任成本過高的原因是制度的匱乏和不確定性，招商人員逢項(xiàng)目就講“一事一議”，看起來是表達(dá)重視，實(shí)質(zhì)是信息的不透明和制度的不規(guī)范。

信息成本過高，折射的是行業(yè)的變化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商團(tuán)隊(duì)的知識(shí)儲(chǔ)備，講通俗點(diǎn)，就是不專業(yè)。

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