金融資本對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的重要性，無論如何強調(diào)都不為過。地產(chǎn)以資本為王，產(chǎn)業(yè)以金融為先。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近幾年，25家典型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司的融資總額分別為1280億元、1429億元、1556億元和1605億元，這個逐步上升的趨勢印證了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司大多處于擴張建設(shè)階段，對資金的渴求度日益上漲。

橙園區(qū)認為，金融資本是目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的最大痛點，投融資的繁榮，打通金融資本的任督二脈，將是決定產(chǎn)業(yè)園區(qū)大發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)在大資本時代，如何勾畫自己獨特的估值模型和標準體系，并以全新的投融資策略和模式來建立自身順暢的輸血通道，將是未來一段時間最重要的行業(yè)命題。橙園區(qū)列舉了產(chǎn)業(yè)園區(qū)20種融資方式，看看你的園區(qū)究竟匹配哪種方式。

1、內(nèi)部輸血法

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內(nèi)部輸血法，即眾所周知的住宅銷售，這是公司業(yè)績支撐和血流順暢的關(guān)鍵保障。

內(nèi)部輸血類似于萬達模式的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”，是從整個企業(yè)經(jīng)營的維度去討論融資模式。園區(qū)工業(yè)物業(yè)資產(chǎn)在形成穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)之前，很難貢獻現(xiàn)金流，也難以進行有效融資，因此，絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商仍處于銷售型，即能賣掉的統(tǒng)統(tǒng)賣掉，保留一部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有，以回籠現(xiàn)金來補貼產(chǎn)業(yè)部分。

2、信托借款

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信托借款歷年來都是占公司最大比例的融資形式，雖然信托融資成本是所有融資形式中最高的，但由于門檻較低，選擇面廣，數(shù)額巨大，一直是地產(chǎn)公司最為倚賴的融資手段。

信托在經(jīng)濟活動中的基本功能：財產(chǎn)事務(wù)管理功能、融通資金功能、社會投資功能、為社會公益事業(yè)服務(wù)的功能。

信托融資創(chuàng)新空間寬廣，還具有財產(chǎn)隔離功能。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式，可以不受通過銀行貸款時企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%的約束。

信托融資包括抵押貸款類信托、股權(quán)投資類信托、股權(quán)證券化信托、權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式、混合型信托（指權(quán)益信托和債務(wù)信托相結(jié)合）等。

3、公司債

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企業(yè)為籌措長期資金而向一般大眾舉借款項，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。

4、夾層融資

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是一種介于股權(quán)融資與債權(quán)融資之間的融資模式，具有靈活性高、門檻低的優(yōu)勢。該融資模式可通過資管計劃、信托計劃等投資房地產(chǎn)企業(yè)的項目，由于資金使用靈活性較高，該模式備受房地產(chǎn)企業(yè)青睞。

?5、售后回租式融資租賃

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又稱設(shè)備租賃或現(xiàn)代租賃，指出租人根據(jù)承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇，出資向供貨人購買租賃物件，并租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內(nèi)租賃物件的所有權(quán)屬于出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權(quán)。

租期屆滿，租金支付完畢并且承租人根據(jù)融資租賃合同的規(guī)定履行完全部義務(wù)后，對租賃物的歸屬沒有約定的或者約定不明的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，仍然不能確定的，租賃物件所有權(quán)歸出租人所有。

6、債務(wù)重組

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指債權(quán)人在債務(wù)人發(fā)生財務(wù)困難情況下，債權(quán)人按照其與債務(wù)人達成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步的事項。也就是說，只要修改了原定債務(wù)償還條件的，即債務(wù)重組時確定的債務(wù)償還條件不同于原協(xié)議的，均作為債務(wù)重組。

7、債權(quán)轉(zhuǎn)讓

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將自己享有的債權(quán)以一定現(xiàn)金作價賣給第三方，相當(dāng)于以一定的成本提前回收了這部分現(xiàn)金，加快了債權(quán)盤活和資金周轉(zhuǎn)速度，很多處于快速擴張期的公司都會傾向于采取這種融資方式。

8、應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓

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是指企業(yè)在正常的經(jīng)營過程中，提供一定的貸物、服務(wù)或設(shè)施而獲得的要求義務(wù)人付款的權(quán)利，包括現(xiàn)有的或未來的金錢債權(quán)及產(chǎn)生的收益，但不包括因票據(jù)或其他有價證券而產(chǎn)生的付款請求權(quán)。企業(yè)通常會將應(yīng)收賬款出讓給銀行等金融機構(gòu)或其他企業(yè)進行融資。

企業(yè)應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓主要有以下兩個方式：

? 抵借。是指持有應(yīng)收賬款的企業(yè)與金融機構(gòu)訂立合同，以應(yīng)收賬款作為擔(dān)保品，在規(guī)定的期限內(nèi)企業(yè)有權(quán)以一定額度為限借用資金的一種融資方式；

? 讓售。是指企業(yè)將應(yīng)收賬款出讓給金融機構(gòu)或其他企業(yè)，籌集所需資金的一種方式。

9、資產(chǎn)證券化（ABS）

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是一種債券性質(zhì)的金融工具，其向投資者支付的本息來自于基礎(chǔ)資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流或剩余權(quán)益。與股票和一般債券不同，資產(chǎn)支持證券不是對某一經(jīng)營實體的利益要求權(quán)，而是對基礎(chǔ)資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流和剩余權(quán)益的要求權(quán)，是一種以資產(chǎn)信用為支持的證券。

10、特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓

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是將基礎(chǔ)資產(chǎn)的未來收益通過在合法的中介交易平臺上發(fā)布轉(zhuǎn)讓出去，資產(chǎn)所有方通過轉(zhuǎn)讓這部分未來收益來達到迅速融資和發(fā)展的目的，受讓方則通過投資獲得基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益。

11、股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓

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是在合伙企業(yè)不發(fā)生股東變更的情況下，出讓人僅將其在合伙協(xié)議約定的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。除該收益權(quán)之外，出讓方在合伙企業(yè)中的其他權(quán)利仍由出讓方自行享有和行使；受讓方除享有出讓方在合伙企業(yè)中約定的收益權(quán)外，不享有合伙企業(yè)的任何其他權(quán)利，也不需向合伙企業(yè)承擔(dān)任何義務(wù)。

收益權(quán)轉(zhuǎn)讓期間，如涉及合伙企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、對外擔(dān)保、重大款項支付、分紅等可能影響受讓人分紅權(quán)的事宜時，出讓方應(yīng)在進行合伙人表決前提前告知受讓方并征求受方的意見。股權(quán)收益權(quán)的投資者，購買的是一定時間內(nèi)的部分股權(quán)。

12、戰(zhàn)略引資

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是指企業(yè)或者政府部門根據(jù)環(huán)境的變化，本身的資源和實力選擇適合的計劃，形成自己的核心競爭力，并通過差異化在競爭中達到招商引資的目的。戰(zhàn)略引資是組織設(shè)立遠景目標并對實現(xiàn)目標的軌跡進行的總體性、指導(dǎo)性謀劃，屬宏觀管理范疇，具有指導(dǎo)性、全局性、長遠性、競爭性、系統(tǒng)性風(fēng)險性六大主要特征。

13、特殊信托計劃

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通過設(shè)立特殊目的信托(SPT)和特殊目的公司（SPC)的途徑來完成。特殊目的信托，是將金融資產(chǎn)信托給受托機構(gòu)——可以從事信托營業(yè)的機構(gòu)來解決不良資產(chǎn)的證券化問題。

14、定向增發(fā)

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定向增發(fā)是指上市公司向符合條件的少數(shù)特定投資者非公開發(fā)行股份的行為，規(guī)定要求發(fā)行對象不得超過10人，發(fā)行價不得低于公告前20個交易日市價均價的90%，發(fā)行股份12個月內(nèi)(認購后變成控股股東或擁有實際控制權(quán)的36個月內(nèi))不得轉(zhuǎn)讓。

15、委托貸款

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是指由委托人提供合法來源的資金轉(zhuǎn)入委托銀行一般委存賬戶，委托銀行根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款業(yè)務(wù)。

委托人可以是政府部門、企事業(yè)單位、個人等。

16、?銀團貸款

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銀團貸款是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時間和比例，通過代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。

17、銀行承兌

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銀行承兌匯票是由在承兌銀行開立存款賬戶的存款人出票，向開戶銀行申請并經(jīng)銀行審查同意承兌的，保證在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據(jù)。對出票人簽發(fā)的商業(yè)匯票進行承兌是銀行基于對出票人資信的認可而給予的信用支持。

18、短期融資券

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指企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行（即由國內(nèi)各金融機構(gòu)購買不向社會發(fā)行）和交易并約定在一年期限內(nèi)還本付息的有價證券。短期融資券是由企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保短期本票。

19、股票質(zhì)押

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股票質(zhì)押主要是以取得現(xiàn)金為目的，公司通過股票質(zhì)押融資取得的資金通常用來彌補流動資金不足，股票質(zhì)押融資不是一種標準化產(chǎn)品，在本質(zhì)上更體現(xiàn)了一種民事合同關(guān)系，在具體的融資細節(jié)上由當(dāng)事人雙方合意約定。正常情況下，無論股票是否處于限售期，均可作為質(zhì)押標的。限售股質(zhì)押，在限售期先于行權(quán)時間結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)認定質(zhì)押合同有效。

20、對外擔(dān)保

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指中國境內(nèi)機構(gòu)（境內(nèi)外資金融機構(gòu)除外），以保函、備用信用證、本票、匯票等形式出具對外擔(dān)保，以《中華人民共和國擔(dān)保法》中第三十四條規(guī)定的財產(chǎn)對外抵押或者以《中華人民共和國擔(dān)保法》第四章第一節(jié)規(guī)定的動產(chǎn)對外質(zhì)押和第二節(jié)第七十五條規(guī)定的權(quán)利對外質(zhì)押，向中國境外機構(gòu)或者境內(nèi)的外資金融機構(gòu)(債權(quán)人或受益人)承諾，當(dāng)債務(wù)人未按照合同約定償付債務(wù)時由擔(dān)保人履行償付義務(wù)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資本化、金融化趨勢正在不斷加快。作為一個資金渴求度很高的行業(yè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也亟待金融資本的助力。金融資本是目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的最大痛點，也是決定產(chǎn)業(yè)園區(qū)大發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

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