“顛覆性技術(shù)永遠(yuǎn)在發(fā)生，而且是從邊緣性的地方出現(xiàn)。它經(jīng)過初步創(chuàng)新，不斷改進(jìn)，達(dá)到最低客戶滿意度，突然間市場打開?！盎ヂ?lián)網(wǎng)預(yù)言帝凱文·凱利認(rèn)為，邊緣化的公司很容易顛覆成熟產(chǎn)業(yè)。在高歌猛進(jìn)的中國房地產(chǎn)中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)曾一直是不被關(guān)注的邊緣角色，但也是極具創(chuàng)新張力的角落。

2017年，王旗變幻，政策激蕩，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的裹挾下，快速進(jìn)化：合縱連橫整合深化，資本入局規(guī)模擴(kuò)張，模式創(chuàng)新層出不窮，曾經(jīng)的邊緣式落寞在主流舞臺上翩然起舞。

2018年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一半是海水一半是火焰。從園區(qū)大躍進(jìn)到寒冬席卷，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)上演了一場由天堂到地獄，從繁榮到漸凍的A股曲線圖。在行業(yè)和市場斷崖式的下跌中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)悄然發(fā)生著一場多維度、多層次的變革，從政策到金融，從運(yùn)營模式到運(yùn)營主體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在進(jìn)行撕裂和突破自我基因的顛覆式變奏：舊的體制與模式瀕臨被淘汰的邊緣，即將老化、死去；新的模式、運(yùn)營主體與秩序已經(jīng)登場并閃耀，它們將或者已經(jīng)掀起一場浩蕩、恢弘的園區(qū)革命。一切都開始在一團(tuán)氤氳中漸趨明朗、清晰。

回顧過去一年，寫在2019年之前，橙園區(qū)愿從細(xì)微處，與您分享行業(yè)情緒，并期待“沉悶冰凍的市場突然間再次重啟破冰”的神奇時刻。

2018年12月12日，《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》(下稱《通知》)，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行信用債，實(shí)行“一次核準(zhǔn)額度、分期自主發(fā)行”的發(fā)行管理方式。其中《通知》的配套文件《優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營財務(wù)指標(biāo)參考標(biāo)準(zhǔn)》中出現(xiàn)“建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)”的類別。招商蛇口、華夏幸福、金科、華僑城A、華潤置地、中國金茂等園區(qū)運(yùn)營商赫然在列。

成敗資金鏈！金融可謂是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的任督二脈。產(chǎn)業(yè)園區(qū)苦金融資本久矣，這個最大的痛點(diǎn)在2018年有所緩解！隨著對融資政策閘口的開放，大量資本擠壓入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，作為實(shí)體產(chǎn)業(yè)重要載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將會成為資本越來越青睞的核心投資標(biāo)的，2018年已有近1000億資金涌入園區(qū)，相比以往融資渠道逼仄和融資難的境況，產(chǎn)業(yè)園區(qū)獲得一個全新的融資窗口期。

而以“園區(qū)金融“為核心，展現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的自我造血能力，也映射了以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為中心，運(yùn)營商群落的日漸繁榮。2018年，橙園區(qū)發(fā)現(xiàn)，以園區(qū)為對象的運(yùn)營商及服務(wù)商大量涌現(xiàn)，他們開始在研究咨詢、建筑設(shè)計、營銷傳播、招商引資、信息服務(wù)、智能改造、企業(yè)培訓(xùn)乃至園區(qū)托管等諸多專業(yè)領(lǐng)域提供極具特色的專業(yè)服務(wù)，并開始建立起自己的護(hù)城河和競爭壁壘；也有一批企業(yè)，開始以自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)，并以此在資本市場發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)廠房租金類CMBS，拓展出一條全新的園區(qū)金融渠道；還有一批產(chǎn)業(yè)企業(yè)，他們揮舞著PPP的旗幟，以園區(qū)物業(yè)建筑為接口，在產(chǎn)業(yè)投資、金融服務(wù)等領(lǐng)域掘金。隨著市場化推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的金融端口向平臺化、專業(yè)化演進(jìn)，越來越多“接口”開放。2018年，千億資金涌入園區(qū)市場，以政府基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、企業(yè)債發(fā)行、資產(chǎn)證券化為基礎(chǔ)架構(gòu)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“金融系統(tǒng)”意味愈加突顯。

金融繁榮是行業(yè)走向成熟的一個重要標(biāo)志，2019年，期待園區(qū)金融昌盛。

2018年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一半是海水一半是火焰。前半程轟轟烈烈、蕩氣回腸，后半段冬寒料峭、沉寂未央。二者迭加宛如熾熱與冰冷相融，煙霧散去，氤氳繞繚。

同是政策調(diào)控人，回首望去，隔壁那些行業(yè)簡直熱鬧到?jīng)]天理。萬科一面高喊著“活下去”，卻大招頻出，并購不斷，讓同行倍覺壓力山大，難以“活下去”；恒大和賈布斯的FF控股之戰(zhàn)，為我們上演了一出商業(yè)的陽謀與反轉(zhuǎn)的鬧劇之爭；摩拜的資本大劇，ofo的悲壯堅持，錘子的黯然，金立的破產(chǎn)重組，雷軍和董明珠的賭約……大話、勾搭、撕逼、陰謀、鬧劇、口水……2018年，他們輪番著勾引你的眼球，調(diào)動你的腎上腺激素，不知不覺中，品牌和形象也深入你心。

當(dāng)粉絲和IP經(jīng)濟(jì)大行其道，當(dāng)住宅、商業(yè)地產(chǎn)將創(chuàng)意、新媒介用得神乎其神的時候，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的自我表達(dá)仍然四平八穩(wěn)，甚至是寡淡無味。去看那些路牌、道旗上的園區(qū)廣告；去翻閱那些園區(qū)手冊，或者關(guān)注一圈產(chǎn)業(yè)園區(qū)的微信公號，類似的形象與基調(diào)千篇一律，有趣的靈魂萬中難覓。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否一個悶頭去做就能成功的行業(yè)？還是我們一起期待和渴望，有一個“任大炮”式的行業(yè)代言人?2019年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨更激烈的競爭，同一片區(qū)，同質(zhì)化園區(qū)密集分布的情況并不鮮見。在橙園區(qū)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)和企業(yè)的調(diào)研中，“園區(qū)知名度”被認(rèn)為是左右招商成敗的重要因素之一。

遺憾的是，2018年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)看上去仍是一個缺乏傳播力的行業(yè)，缺乏明星產(chǎn)品、明星項目、明星事件、明星企業(yè)、明星人物乃至當(dāng)明星的躁動。輿論是勢利的，熱衷于追逐財富；以規(guī)模論，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商的確難望住宅大鱷項背（住宅已經(jīng)以3000億作為分水嶺，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠進(jìn)入千億行列就足以傲視群雄），品牌偏弱亦在情理之中，但集體失語不應(yīng)成為行業(yè)常態(tài)。橙園區(qū)愿與您一同關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)群體的共同期望、激情揮灑、失落憂傷，為行業(yè)發(fā)展而吶喊，為園區(qū)品牌而擂鼓。

2019年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在自詡房產(chǎn)“研究生”的時候，不妨跟房產(chǎn)“小學(xué)生”學(xué)學(xué)品牌傳播，畢竟，“你若端著，我就無感”。

城外調(diào)控連連，城內(nèi)風(fēng)向陡變，2018年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)圍城內(nèi)外，心情亦然。

站在改革開放40周年的歷史節(jié)點(diǎn)上，去杠桿、新舊動能轉(zhuǎn)換、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)拐……一個個微妙的經(jīng)濟(jì)宏觀事件，在中美貿(mào)易摩擦的“黑天鵝”事件串聯(lián)下，猶如引發(fā)了一場多米諾骨牌效應(yīng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)猝不及防地遭受了沉重打擊。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)的至暗時刻，作為承載改革重任和實(shí)體經(jīng)濟(jì)載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，顯然亦不能獨(dú)善其身。2019年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將伴隨實(shí)體經(jīng)濟(jì)一道步入分水嶺——舉步維艱，識舊如新的境況。

2018年，作為改革開放新元年，很多地區(qū)政府都將園區(qū)作為頭等大事來沖刺推進(jìn)。據(jù)橙園區(qū)統(tǒng)計，至少19個省陸續(xù)出臺了關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的利好政策。但是，在環(huán)保治理、去杠桿、防范金融風(fēng)險、中美貿(mào)易戰(zhàn)“四板斧”之下，可以明顯感受到行業(yè)的寒意，政策趨向在不知不覺中發(fā)生了明顯的分化。

首先是年初，北京市政府辦公廳印發(fā)了《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見》，這份“史上最嚴(yán)工業(yè)地產(chǎn)新政”，它的殺傷力在于：將園區(qū)內(nèi)的一切土地和房屋銷售與租賃審批權(quán)全部收歸市政府及區(qū)政府，園區(qū)平臺企業(yè)和園區(qū)內(nèi)企業(yè)沒有任何權(quán)利進(jìn)行出售和出租，基本將市場化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行為全部停止。緊接著，國務(wù)院發(fā)布《打贏藍(lán)天保衛(wèi)戰(zhàn)三年行動計劃》，明確提出三個重點(diǎn)區(qū)域：京津冀、長三角和汾渭平原，明確要求要在全國范圍內(nèi)對開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)等進(jìn)行集中整治，限期進(jìn)行達(dá)標(biāo)改造，減少工業(yè)集聚區(qū)污染。隨后，天津、安徽、山東、江西紛紛出手，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行大幅的整改和撤銷，力度之大，令人咋舌。政策撕開了溫情脈脈的面紗，開始展現(xiàn)出猙獰、嚴(yán)厲的一面。而北京、上海、深圳等一線城市則紛紛提高產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入與分割轉(zhuǎn)讓門檻、全生命周期監(jiān)管和土地使用權(quán)收回等，又是一場對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的防地產(chǎn)化、刮骨療傷似的嚴(yán)厲政策監(jiān)管。

在實(shí)體經(jīng)濟(jì)至暗時刻，鐐銬收緊，市場競爭空前加劇的行業(yè)“新常態(tài)“下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)能否在2019年由冷轉(zhuǎn)暖？拭目以待。

不管是去敲鑼的還是即將去敲鑼的，打死不說我是房地產(chǎn)，而且一股去地產(chǎn)化風(fēng)潮在2018蔓延。

他們堅信，“我就是我，是顏色不一樣的煙火“。即將在2019年登陸港交所的易商紅木——或?qū)⑹窍愀圪Y本市場上有史以來規(guī)模最大、估值最高的一次物流地產(chǎn)IPO。它的另一個叫法是，電子商務(wù)及零售業(yè)提供倉儲物流服務(wù)。市北高新，不，請叫我“園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)經(jīng)營及產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)”；中國宏泰發(fā)展——集團(tuán)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)專注產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)，有別于傳統(tǒng)物業(yè)開發(fā)商；億達(dá)中國——商務(wù)園開發(fā)商；華夏幸?！袊I(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商，萬科——城市配套服務(wù)運(yùn)營商。畢竟，名不正則言不順，言不順則事不成，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的歸類，絕非僅屬口惠，而是關(guān)乎實(shí)際利益的重要問題，直接影響到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的拿地、募資、政策、股價等關(guān)鍵問題，最直觀的表現(xiàn)。這也是眾多企業(yè)不停做“自我介紹”，同時寄望自己的“故事”被聽懂的原因。

但是作為以“產(chǎn)業(yè)和服務(wù)運(yùn)營”為主的園區(qū)運(yùn)營商們依然沒有脫離房地產(chǎn)的桎梏，在2017的年報中，在業(yè)績構(gòu)成上，我們看到，房產(chǎn)租售甚至是住宅銷售依然是上述園區(qū)運(yùn)營商的主要營收來源，有的甚至占到了80%以上。

那么，問題來了，“口中的我、財報上的我”左右互搏，哪個是“真我”?

從核心競爭力出發(fā)，當(dāng)前的園區(qū)運(yùn)營商大致有這樣幾種類型：抓住電商大潮，充分利用金融工具，快速擴(kuò)張，成為類普洛斯的倉儲物流巨頭；服務(wù)于政府、企業(yè)和居民三大客戶，成為具有城市運(yùn)營能力的復(fù)合運(yùn)營者商；輸出管理、品牌、服務(wù)，成為園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營高手；以產(chǎn)業(yè)實(shí)體為基，成為產(chǎn)業(yè)鏈條構(gòu)造者等。無論哪種模式，都有廣闊的空間，都有成功的可能，都足為一個令人尊敬企業(yè)奠基。無論哪種模式，土地、物業(yè)、服務(wù)、投資都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)收入的終極產(chǎn)品之一；但又是和住宅地產(chǎn)決然不同的產(chǎn)品?！　?/span>

如何將非住宅業(yè)務(wù)變成財報上的收入，優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)的金字塔；如何找到可復(fù)制之路，打破復(fù)制的偽命題，實(shí)現(xiàn)收入規(guī)?；?，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)獲得“身份認(rèn)可”的通行證，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)挺起脊梁，自成一派的硬指標(biāo)。2019年，寄望獲得正確的打開方式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)尚需大而強(qiáng)、壯而優(yōu)。