2018年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一半是海水一半是火焰。從園區(qū)大躍進(jìn)到寒冬席卷，2018年為產(chǎn)業(yè)園區(qū)上演了一場(chǎng)由天堂到地獄，從繁榮到漸凍的A股曲線圖。

在行業(yè)和市場(chǎng)斷崖式的下跌中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)悄然發(fā)生著一場(chǎng)多維度、多層次的變革，從政策到金融，從運(yùn)營(yíng)模式到運(yùn)營(yíng)主體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在進(jìn)行自我基因的突破。秩序開(kāi)始重塑，模式開(kāi)始誕生，新的主體開(kāi)始入場(chǎng)，一切都開(kāi)始在一團(tuán)氤氳中漸趨明朗、清晰。

2019年，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)海水與火焰的分水嶺。2019年，注定將開(kāi)啟產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體發(fā)展格局與演變模式的一個(gè)新紀(jì)元——舊的體制與模式瀕臨被淘汰的邊緣，即將老化、死去，新的模式、運(yùn)營(yíng)主體與秩序即將登場(chǎng)與主導(dǎo)，它們將掀起一場(chǎng)浩蕩、恢弘的園區(qū)革命。這是宿命，也是大勢(shì)所趨，無(wú)人能與之相抗。

01

經(jīng)濟(jì)環(huán)境分水嶺

站在改革開(kāi)放40周年的歷史節(jié)點(diǎn)上，去杠桿、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)拐……一個(gè)個(gè)微妙的經(jīng)濟(jì)宏觀事件，在中美貿(mào)易摩擦的“黑天鵝”事件串聯(lián)下，猶如引發(fā)了一場(chǎng)多米諾骨牌效應(yīng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)猝不及防地遭受了沉重打擊。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)的至暗時(shí)刻，作為承載改革重任和實(shí)體經(jīng)濟(jì)載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，顯然亦不能獨(dú)善其身。2019年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將伴隨實(shí)體經(jīng)濟(jì)一道步入分水嶺——舉步維艱，識(shí)舊如新的境況。

大事件

      1、2018年3月22日，美國(guó)正式簽署對(duì)華貿(mào)易備忘錄，宣布將有可能對(duì)從中國(guó)進(jìn)口的600億美元商品加征關(guān)稅，并限制中國(guó)企業(yè)對(duì)美投資并購(gòu)。3月23日，中國(guó)商務(wù)部發(fā)布了針對(duì)美國(guó)進(jìn)口鋼鐵和鋁產(chǎn)品232措施的中止減讓產(chǎn)品清單并征求公眾意見(jiàn)，擬對(duì)自美進(jìn)口部分產(chǎn)品加征關(guān)稅。

      2、2018年2月，財(cái)政部在《關(guān)于做好2018年地方政府債務(wù)管理工作的通知》中表示，建立健全“舉債必問(wèn)效、無(wú)效必問(wèn)責(zé)”的政府債務(wù)資金績(jī)效管理機(jī)制，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

      3、2018年11月1日，總書(shū)記在北京人民大會(huì)堂主持召開(kāi)民營(yíng)企業(yè)座談會(huì)并發(fā)表重要講話，肯定了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的地位，提出了大力支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展壯大的政策舉措。

02

政策分水冷

2018年，作為改革開(kāi)放新元年，很多地區(qū)政府都將園區(qū)作為頭等大事來(lái)沖刺推進(jìn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至少19個(gè)省陸續(xù)出臺(tái)了關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的利好政策。但是，在環(huán)保治理、去杠桿、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、中美貿(mào)易戰(zhàn)“四板斧”之下，可以明顯感受到行業(yè)的寒意，政策趨向在不知不覺(jué)中發(fā)生了明顯的分化。

而新年伊始，各地的新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）政策風(fēng)起云涌，一方面在配套、分割、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面更為靈活和新穎，倡導(dǎo)“兼容性混合功能用地”，讓業(yè)態(tài)和盈利模式變得更為豐富，但另一方面也在準(zhǔn)入門(mén)檻和全生命周期管理上更加嚴(yán)苛，大大提高了園區(qū)土地出讓過(guò)程的選商能力。對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今后拿M0用地就是一場(chǎng)艱苦卓絕的戰(zhàn)斗。

大事件

       1、2018年1月12日，北京市政府辦公廳印發(fā)了《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見(jiàn)》，這份《意見(jiàn)》是目前針對(duì)工業(yè)用地嚴(yán)苛的一份新政，也可以說(shuō)是“史上嚴(yán)厲工業(yè)地產(chǎn)新政”。它的殺傷力在于：將園區(qū)內(nèi)的一切土地和房屋銷(xiāo)售與租賃審批權(quán)全部收歸市政府及區(qū)政府，園區(qū)平臺(tái)企業(yè)和園區(qū)內(nèi)企業(yè)沒(méi)有任何權(quán)利進(jìn)行出售和出租，基本將市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行為全部停止?！兑庖?jiàn)》中非常明確的提出，無(wú)論是園區(qū)平臺(tái)企業(yè)，還是經(jīng)官方認(rèn)定的園區(qū)、孵化器運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，都不可以將園區(qū)土地與房屋轉(zhuǎn)讓和出售，即便是出租，也只能在市政府和區(qū)政府的授權(quán)下才可以進(jìn)行；而其他主體，比如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和入園企業(yè)，是絕對(duì)不可能再進(jìn)行任何出售和出租行為了。

       2、2018年8月26日，《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》正式發(fā)布。其中引人注目的就是對(duì)“工改工”項(xiàng)目的嚴(yán)格監(jiān)管，核心包括：保證工業(yè)用地的總量規(guī)模，嚴(yán)格控制M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）的比例，廠房和研發(fā)用房不得采用“類(lèi)住宅化”規(guī)劃設(shè)計(jì)，禁止在工業(yè)用地上建設(shè)住宅、專(zhuān)家樓、商務(wù)公寓和大規(guī)模商業(yè)，加大產(chǎn)權(quán)分割面積（廠房不低于1000平米，研發(fā)不低于300平米）、提高產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入與分割轉(zhuǎn)讓門(mén)檻、全生命周期監(jiān)管和土地使用權(quán)收回等。又是一場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的防地產(chǎn)化、刮骨療傷似的嚴(yán)厲政策監(jiān)管。

03

園區(qū)金融分水嶺 

成敗資金鏈！金融可謂是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的任督二脈。產(chǎn)業(yè)園區(qū)苦金融資本久矣，這個(gè)痛點(diǎn)在2018年有所緩解！隨著國(guó)家嚴(yán)厲限制資金進(jìn)入房地產(chǎn)，大量擠壓入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，作為實(shí)體產(chǎn)業(yè)重要載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將會(huì)成為資本越來(lái)越青睞的核心投資標(biāo)的，2018年已有近1000億資金涌入園區(qū)，相信2019年，相比以往融資渠道逼仄和融資難的境況，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將會(huì)獲得一個(gè)全新的融資窗口期。

2018年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的重要融資事件，來(lái)看看超過(guò)800億元人民幣的資金是如何涌入園區(qū)的——

顯而易見(jiàn)，風(fēng)向已經(jīng)非常明朗，園區(qū)資產(chǎn)證券化的高潮正猛然到來(lái)！

04

運(yùn)營(yíng)模式的分水嶺 

2018年，園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式正在起變化。中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個(gè)行業(yè)曾經(jīng)是“銷(xiāo)售為王”的，這一方面是受影響于傳統(tǒng)房地產(chǎn)模式，另一方面也是金融工具限制更多的運(yùn)營(yíng)模式。因此，無(wú)論是標(biāo)準(zhǔn)廠房，還是研發(fā)載體，科技園區(qū)，類(lèi)寫(xiě)字樓，類(lèi)獨(dú)棟甚至是孵化器，都是一賣(mài)了之，落袋為安。

不過(guò)，據(jù)橙園區(qū)觀察，目前形勢(shì)正在迅速發(fā)生變化，三大趨勢(shì)正在驅(qū)使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向園區(qū)物業(yè)自持加碼時(shí)代：一、國(guó)家政策鼓勵(lì)物業(yè)資產(chǎn)的自持，現(xiàn)在基于地產(chǎn)租金收入的資產(chǎn)證券化正在大面積放開(kāi)，并且研究公募REITs；二、越來(lái)越多的地方政府要求園區(qū)自持，以北上廣深這些一線城市為甚；三、核心城市、核心區(qū)域的園區(qū)物業(yè)越來(lái)越值錢(qián)，升值顯著，尤其是產(chǎn)品品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)好的話，資產(chǎn)價(jià)值和提升潛力就更高，在這種情況下，自持的動(dòng)力相對(duì)于一賣(mài)了之變得更強(qiáng)。

這是很壞的時(shí)代，不可否認(rèn)，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和各種因素疊加下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的倒春寒已經(jīng)來(lái)臨，并且在2019年形勢(shì)將更加嚴(yán)峻。這也是很好的年代，每逢行業(yè)低迷或自我轉(zhuǎn)型、變革之際，總會(huì)倒逼、催生出新的運(yùn)營(yíng)模式。新舊模式交替之際，行業(yè)兩級(jí)分化涇渭分明。

大事件

      1、以萬(wàn)科、碧桂園、寶能、京漢股份等為代表的房企或金融資本，開(kāi)始大幅度縮減、甚至干脆砍掉了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊，毅然決然在寒冬中與產(chǎn)業(yè)園區(qū)暫作揮別，理由是要“聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，收縮對(duì)外投資”。

       2、以華夏幸福為代表的龍頭老大，則斷臂求生，砍掉了特色小鎮(zhèn)的所有業(yè)務(wù)，引入中國(guó)平安金主爸爸，開(kāi)始正在商業(yè)和住宅版塊發(fā)力。

       3、以聯(lián)東為代表的，則開(kāi)始自持園區(qū)物業(yè)，籌劃園區(qū)租金和物業(yè)費(fèi)這兩個(gè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。而緊隨其后，北科建、金地商置、蘇寧云商、北大科技園、星河控股、上海臨港集團(tuán)、富力空港物流園、萬(wàn)科、聯(lián)東、寶灣物流、普洛斯等企業(yè)發(fā)行了或正在準(zhǔn)備發(fā)行基于產(chǎn)業(yè)園租金收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

       政府鼓勵(lì)物業(yè)資產(chǎn)自持的政策倒逼，市場(chǎng)的成熟和金融創(chuàng)新的保障，逐漸已經(jīng)開(kāi)始支持園區(qū)自持形成一個(gè)能運(yùn)營(yíng)且盈利的閉環(huán)，2019年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模式和運(yùn)營(yíng)體系也都將因此發(fā)生變化！產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)不僅僅只是產(chǎn)品本身，更是多元化的服務(wù)、精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)和平臺(tái)化的資源整合，打造的是一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)，必將從過(guò)去拼政策、拼土地、拼資金的“硬性肉搏”，向拼人才、拼資源、拼數(shù)據(jù)的“柔性博弈”時(shí)代轉(zhuǎn)變。

05

運(yùn)營(yíng)主體的分水嶺 

近年來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的跨界特別火?；ヂ?lián)網(wǎng)浪潮下，新物種對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的沖擊可用雷霆萬(wàn)鈞之勢(shì)來(lái)形容。毋庸置疑，互聯(lián)網(wǎng)浪潮從底層邏輯上革新了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生態(tài)體系，也刷新了金融資本的價(jià)值觀；基于園區(qū)發(fā)展需求的深層次洞察，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將通過(guò)大量的資源整合與內(nèi)外部協(xié)作，涌現(xiàn)出更多的新空間、新內(nèi)容、新模式，“跨界”與“新物種”將成為主流趨勢(shì)。

除了傳統(tǒng)房企和制造業(yè)的園區(qū)轉(zhuǎn)型之外，我們至少可以看到另外兩種園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體在進(jìn)行跨界探索或已經(jīng)成為園區(qū)運(yùn)營(yíng)的一種新風(fēng)向——

首先，是BAT在開(kāi)始大舉進(jìn)軍物流園、電商園、特色小鎮(zhèn)等領(lǐng)域，為線上疆域的拓展提供線下載體；

其次，金融資本及金融機(jī)構(gòu)（寶能、銀行）也在開(kāi)始介入園區(qū)領(lǐng)域，而且他們本身自帶金融及資源的稟賦優(yōu)勢(shì)；

另外，產(chǎn)業(yè)企業(yè)亦異軍突起，天然契合了產(chǎn)業(yè)的屬性讓他們?nèi)玺~(yú)得水、如龍入淵，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域掀起了一股潮流。

這些全新運(yùn)營(yíng)商的崛起，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的影響意義深遠(yuǎn)，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，行業(yè)內(nèi)必將延伸出更多的想象空間！

2019年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體的分水嶺將越趨明朗。

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